相続登記と売買を同時に行うことは可能か？
不動産を売却しようと思うけど、相続の手続がまだ終わっていない。こんなときどうすればいいのか悩みます。そこで、この記事では相続登記と売買の関係と、これらの登記申請は同時にできるかなど、相続と売買に関する登記の問題を整理していきます。
相続登記前に売買契約を進めるには
売買契約は、法律上の建前としては、売主と買主の合意によって成立するとされています。それなら相続登記を行う前に契約してしまっても大丈夫だと思われるかもしれませんが、ここで登記の名義が問題となります。登記は、主に不動産の所有者が登記名義人であることを公に示すことにより、権利関係の状況を明らかにさせるものではありますが、不動産の取引がどのように行われているかを公に示す機能もあります。したがって、売買を原因とする所有権移転登記を申請するときに売主と登記名義人が異なる場合には、申請が却下されてしまいます。
まとめると、売買契約自体を進めることは可能ですが、相続登記が行われていないと買主に登記を移すことができないため、不動産取引を完了させることができないということになります。そこで、売買契約の交渉を行いながら、相続登記も同時に進めていく必要があります。
相続登記と売買登記の同時申請
申請書1件で済ませるということはできませんが、それぞれに相続登記、売買の登記の所定事項を記入して、2件の申請書を同時に提出することはできます。これによって、相続登記で名義人を売主に移すことと、売主に移った登記を売買によって買主に移転するという申請を同時に行うことになります。この場合、申請に必要な書類をそれぞれ用意しなければならないですが、申請が一回で済むというメリットがあります。また、申請に必要な書類が1枚で済む場合もあります。それでも手続きが複雑なのは変わらないので、気になる方は司法書士に一度相談してみることをお勧めします。
複数の相続人がいる場合は注意
今までは相続人が1人であることを前提に書いてきましたが、相続人が2人以上になると、別の問題が出てくるので注意が必要です。複数の人で相続を行う場合は、相続人同士で遺産についてどれを誰の物にするかという遺産分割が行われるのが通常です。しかし、遺産分割が行われる前でも、不動産は複数の相続人の共同所有になるため、民法の規定に従った法定相続分の割合で登記を行い、その割合を売却することは可能です。もっとも、その後、遺産分割でその不動産が他の相続人の単独所有になった場合など、他にも多数の法律上の問題が出てくる可能性があります。つまり、相続人が他にもいる場合に売買契約を行おうとするときは、1人だけが相続をする場合よりも特に慎重に行う必要があるということです。
相続財産の売買は登記を確実に行って
相続財産を売買する手続では、登記が重要になります。相続財産をそのまま自分で使用している場合にはあまり意識されないかもしれませんが、いざ売買するとなると相続登記を行っていないと不動産取引が完了できず、トラブルの元となります。このようなトラブルを未然に防ぐため、相続登記は確実に行いましょう。
相続登記が義務化されます
令和６年４月１日に相続登記が法律上義務化されます。相続発生後、原則として３年以内に相続登記を行わないと１０万円以下の過料に処せられることがあります。
また、この法律は、法律が施行される前に発生していた相続についても適用されます。
相続関係や手続きが複雑化する前にお早めに相続登記をされることをおすすめします。