相続税

相続税がかかるかどうかを判断するうえでは、相続財産が基礎控除額と比べて多いのか、少ないのかが大きなポイントとなります。基礎控除額は、下の計算式のように3,000万円に、法定相続人1人につき600万円を加えた額となります。

3,000万円 +(法定相続人の人数 × 600万円)= 相続税の基礎控除額

この時点で、相続財産が基礎控除額より少ないと判断できれば、相続税の申告は不要です。たとえば、法定相続人が妻と子2人のときは、法定相続人の合計は3人ですから、基礎控除の額は、4,800万円となります。

下の表のように、法定相続人が1人増えるごとに、基礎控除額が600万円づつ増えていくのです。

1人 3,600万円
2人 4,200万円
3人 4,800万円
4人 5,400万円
5人 6,000万円

相続税がかかるかどうか

相続財産の額が1億円で法定相続人が3人の場合は、基礎控除額の4,800万円より相続財産の額が多いので、相続税がかかります。しかし、この場合でも、特例を上手に利用すると、相続税がかからなくなります。

たとえば、自宅敷地の評価額が1億円の場合でも、小規模宅地の特例の適用を受けると、80%減額されて評価額が2,000万円になるのです。自宅敷地のほかに、1,000万円の財産があっても、合計すると3,000万円ですから、基礎控除額の8,000万円に収まります。したがって、相続税を払わなくてもいいのです。

※小規模宅地の特例は申請が必要です。

知っておけば役に立つ節税の知識

アパートやマンションを建設することで相続税は安くなる

自用地の場合より貸家建付地の評価のほうが下がる

アパートやマンション建設で変わる土地評価

普通の宅地であれば、自用地として路線価方式か倍率方式で評価されます。すなわち、通常は100%で評価されることになります。これに対して、自分の土地にアパートや賃貸用のマンションを建てれば、その土地は貸家建付地として評価され、その評価額は更地よりも安くなります。

貸家建付地の評価は、更地価額-(更地価額×借地件割合×貸家権割合)という計算式で評価されます。このように、アパートや賃貸用のマンションを建てることにより、更地よりも、更地価額×借地件割合×貸家権割合に相当する金額だけ低く評価されることになるのです。

土地だけでなく建物の評価も低くなる

では、アパートやマンションの建物の評価はどうなるのでしょう。建物は貸家となります。貸家の評価は、建物の固定資産税評価額-建物の固定資産税評価額×借家権割合という計算式で計算されます。このように貸家にすれば、居住用の建物に比べて「建物の固定資産税評価額×借家権割合」の分だけ評価を低くすることができます。結局、アパートやマンションを建てることにより、土地も建物も評価が低くなるわけです。

遊ばせている土地は評価が高くなってしまう

更地は税額を高める為に有効活用を考えたほうがいい

更地は土地の評価としては最も高くなる

住まいにも使っていないし、かといって商売に使っているわけでもない土地は更地として評価されます。路線価方式であれ倍率方式であれ最も評価は高くなります。相続税の計算において最も不利になるわけです。

もしこの土地を居住用に使っていて、小規模宅地に該当すれば最大で80%の評価減(割引)ができ、もし80%の評価減に該当しなくても50%の表加減(割引)ができることがあります。

貸家を建設した後の採算も考えて有効利用する

遊ばせている土地があるなら、何か有効活用できないか考えてみましょう。すでに住まいを持っているなら、賃貸用のアパートやマンションを建ててみることもひとつの方法です。この場合は貸家建付地として評価され、更地よりも評価は低くなりました。また、相続開始時から申告期限まで引き続き所有しかつ貸していれば小規模宅地等で50%の評価減もできます。このようなアパートや賃貸用のマンションを建てる場合は相続税の評価も重要かもしれませんが、それ以上に採算ベースにのるかどうかがより重要であることはもちろんです。しかし、採算ベースにのるようであれば、ひとつの選択肢となるでしょう。

相続で得た土地の所得税を安くする方法

土地を相続したのは良いけれども、持っていても固定資産税がかかるだけで全然使い道がないというのはよくある話です。また、売って少しでもお金にしたいということもあるでしょう。このような場合はいつ売れば特なのでしょうか。もちろん土地の価格は変動するのでこの意味での損得はあるでしょう。ここでは、土地の価格の変動は考えないで税金のみを考えてみます。売ったときには、譲渡所得となり所得税がかかります。この場合、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売れば、税金面で優遇してくれます。

どこが普通の譲渡より有利になるかといえば、相続税の一部を取得費に加えて良いことになっているからです。これを相続税の取得費加算の特例といいます。たとえば、土地を相続した人が相続税を3,000万円支払ったとします。もし、この土地しか相続していなければ、丸々この相続税として支払った3,000万円が譲渡所得を計算する上で経費(取得費)となるのです。この特例が使える期間をすぎて売ったとすれば3,000万円の経費が使えず、まさに大損ということになってしまいます。

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