相続登記の義務化について
相続登記申請の義務化が2024年4月１日からに実施されました。これまで、不動産の所有者が亡くなっているにもかかわらず、相続登記が行われておらず、所有者不明の土地が多くなり、土地の有効活用ができないことが大きな問題になっていました。国はこの問題を解決するために民法・不動産登記法の改正について議論を重ね、ついに相続登記の義務化が実施されたいうわけです。
・目次
相続登記とは
相続登記とは、不動産を相続する際、その名義を被相続人のものから相続人のものに変える「名義変更手続き」のことです。相続した財産に不動産がある場合は、必ず相続登記しなければなりません。
相続登記を申請する際は、被相続人が生まれてから亡くなられるまでの間の戸籍謄本と相続人の戸籍謄本、印鑑証明書、遺産分割協議書などの書類を準備する必要があります。相続登記する不動産の所在地を管轄する法務局に申請するため、複数の不動産を相続する場合に管轄する法務局が異なる場合は、それぞれの法務局に申請する必要があるので注意が必要です。
相続登記を行わなければならないタイミング
相続登記を行わなければならないタイミングは3つあります。「不動産の相続時」「相続不動産の売却時」、そして「不動産を担保とした融資を受けるとき」です。
不動産の相続時
不動産を相続した場合は、相続登記しなければなりません。これが先述の2024年4月1日に相続登記が義務化されたもので、原則として土地の所有者が亡くなってから3年以内（亡くなった日より後に不動産を相続したことを知った場合は、知った日から3年を経過するまで）に相続登記を申請する必要があります。不動産を相続してから原則として3年以内に相続登記を申請しないと、10万円以下の過料が科せられることがあります。
相続不動産の売却時
相続した不動産を売却して、そのお金を複数の相続人で分配する場合など、やはり相続登記が必要です。不動産の名義が被相続人のもののままでは売却できません。この場合は、お金を受け取る全員の名義に変更するなどしてから不動産を売却する必要があります。
不動産を担保とした融資を受けるとき
銀行など金融機関から不動産を担保とした融資を受けるとき、その不動産が亡くなった人の名義のままであると担保を設定できないため融資を受けることができません。そのため、不動産を担保とした融資を受けるのであれば、事前に相続登記しておくようにしましょう。
相続登記を行わないことで発生しうるリスク
相続登記を3年以内の行わないと、過料のほかにもリスクが発生する可能性があります。以下にそのリスクの一部をご紹介します。
相続人の増加
長期間、相続登記をしないでそのままにしておくと、いつのまにか相続人が増えて、遺産分割協議の合意が難しくなる可能性があります。
遺産分割協議が進まなくなる
相続人が高齢化するなどして認知症を発症した後であれば、遺産分割協議の合意事項であっても「認知症による判断能力低下」を理由に無効になることがあります。
相続登記に必要な書類がそろえられなくなる
公的書類には保存期間があるため、長期間、相続登記を放置すると、手続きに必要な書類がそろえられなくなり、名義を変更の手続きが複雑になる可能性があります。
相続登記の義務化・法改正のポイント
それでは、2024年4月1日に開始した相続登記の義務化を含む法改正のポイントを確認しておきましょう。
相続登記の期限と罰則の制定
法改正により、相続登記に「相続が開始して所有権を取得したことを知った日から3年以内」という期限がつけられたこと、そして正当な理由がなく3年以内に相続登記をしない場合に「10万円以下の過料」という罰則が制定されました。2024年4月1日より前に亡くなっている場合でも相続登記義務化の対象ですが、3年の猶予期間が設けられており、2027年3月31日が申請期限となります。
ただし、遺産分割協議が終わらないがために相続登記ができない場合には、法定相続分による相続登記をしたり、相続人本人が3年以内という期限を経過する前に法務局に「相続人申告登記」を申請したりすることで、過料を回避することが可能です。
正当な理由とは
相続人が多数に及び、手続きに時間を要する場合
相続人の人数が非常に多く、誰が正式な相続人なのかを確定するために、戸籍の収集が複雑になるケースがあります。特に、過去の相続が長年放置されている場合には、相続人の数が増えて相続関係が複雑化し、関係者の特定や連絡先の把握にも時間がかかります。このように、客観的に見て短期間で手続きを完了することが困難な場合は、やむを得ない事情として考慮されることがあります。
遺産分割や遺言の内容について争いが生じている場合
遺言書の有効性に疑義がある場合や、遺産の分け方について相続人間で意見が対立している場合には、不動産の帰属先を確定すること自体が難しくなります。このような状況では、裁判所で調停などの手続きを経て結論を出す必要があるため、直ちに相続登記を行えない事情として取り扱われる可能性があります。
相続人本人が重病などにより手続きができない場合
相続登記の義務を負う方が、重い病気や長期の入院などにより、書類の準備や手続きへの対応が難しい場合もあります。このようなケースでは、本人の健康状態を踏まえ、直ちに対応できない合理的な理由があると判断されることがあります。
DV被害等により安全確保のため避難している場合
配偶者からの暴力や深刻な家庭内トラブルにより、避難生活を余儀なくされている場合には、まず生命や身体の安全確保が最優先となります。このような状況下では、通常の相続手続きを進める余裕がないことも多く、正当な事情として配慮される可能性があります。
経済的事情により費用負担が困難な場合
相続登記には登録免許税や専門家への報酬など一定の費用が必要となります。生活状況が厳しく、これらの費用をすぐに用意できない場合には、事情に応じて柔軟に判断されることもあります。ただし、単に負担を避けたいという理由ではなく、客観的に見て経済的に困難であることが前提となります。
正当な理由がある場合の対応について
上記のような事情がある場合には、その内容を裏付ける資料とともに、法務局へ適切に説明することが求められます。状況によっては、個別に判断されるため、どのように対応すべきか迷われた際には、司法書士へ相談することでスムーズに進めることが可能です。
住所変更登記等の期限と罰則の制定
相続登記の義務化とともに、2026年4月1日から住所変更登記等の期限と罰則も制定されています。相続登記が行われたとしても、その後に不動産所有者の住所や名前に変更があると、その不動産が誰のものなのかはっきりしなくなってしまいます。そのため、名前や住所に変更があった場合は、2年以内に変更登記することが義務づけられました。この義務を果たさなかった場合、5万円以下の過料が科せられることになります。
土地の所有権放棄が可能に
2023年4月27日から「相続土地国庫帰属制度」開始しており、土地を相続した場合でも、所有権を放棄して国に土地を返すことが可能になりました。土地の中には、なかなか利用することや売却することが難しい土地もあります。このような土地でも相続してしまうと固定資産税などの税金を納め続けなければなりません。現行の法律では、相続放棄する場合は、土地もプラスの財産も何もかもすべてまとめて放棄しなければなりませんでしたが、改正により土地だけ放棄することが可能になりました（ただし、要件があります）。
所有者情報の法務局への提供義務化
法改正により、個人が不動産を登記する場合、その個人の氏名、住所、生年月日など（検索用情報）を法務局に提供されることになりました。今後、住基ネットや商業・法人登記システムの情報が変更されると法務局側でも登記情報を変更可能にするシステム作りが行われます。
相続登記に関することは、大阪相続相談センターまでお気軽にご相談ください。
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