相続登記をしないとどうなる？放置するリスク・3年の期限・過料を大阪の司法書士が解説
「親が亡くなって何年も経つけれど、不動産の名義変更をしていない」「相続登記をしないまま放置すると、何か問題があるのだろうか」とお悩みではありませんか。
以前は相続登記に法律上の申請期限がありませんでしたが、2024年4月1日から相続登記が法律上義務化され、原則として3年以内に申請する必要があります。 正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料が科される可能性もあります。
また、相続登記を長期間放置すると、相続人が増えて遺産分割協議が難しくなったり、不動産の売却がスムーズに進まなくなったりすることがあります。
この記事では、大阪市で相続登記のご相談に対応している天馬司法書士事務所が、相続登記をしない場合のデメリットや申請期限、長年放置している不動産の対処方法について解説します。
相続登記とは？不動産の名義変更に必要な手続き
相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地や建物について、登記簿上の所有者を相続人に変更する手続きです。
例えば、父親名義の自宅を子どもが相続した場合、法務局で相続登記の申請を行い、不動産の名義を父親から子どもへ変更します。
相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。手続きには、戸籍謄本や住民票などの必要書類を収集し、登記申請書を作成する必要があります。また、原則として登録免許税もかかります。
相続登記には、主に次のような方法があります。
遺産分割協議による相続登記：相続人全員の話し合いで不動産を取得する人を決める方法
遺言による相続登記：遺言の内容に従って不動産の名義を変更する方法
法定相続分による相続登記：法律で定められた相続分に従って登記する方法
どの方法で登記するかによって、必要書類や手続きの内容は異なります。
相続登記の具体的な手続きの流れや必要書類については、不動産の相続（相続登記）のご案内で詳しく説明しています。
相続登記はいつまで？2024年4月から義務化
相続登記は、2024年4月1日から法律上の義務となりました。
相続によって不動産の所有権を取得した相続人は、原則として、自分のために相続が開始したことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
また、遺産分割協議が成立した場合には、その成立日から3年以内に、遺産分割の内容を反映した登記を申請する義務もあります。
正当な理由なく申請義務に違反すると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
2024年4月より前の相続も義務化の対象
「親が亡くなったのは10年以上前だから、相続登記の義務化は関係ない」と考えている方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、相続登記の義務化は、2024年4月1日より前に発生した相続にも適用されます。
施行前から不動産を相続したことを知っていた場合、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。
一方、2024年4月1日以降に不動産を相続で取得したことを知った場合は、その日から3年以内が基本となります。
何年も前に亡くなった父母や祖父母の名義が残っている不動産についても、申請期限を確認しておくことが重要です。
相続登記の義務化について、申請期限や過料の対象となるケースを詳しく知りたい方は、相続登記の義務化についてもご覧ください。
相続登記をしないで放置する5つのデメリット
相続登記を放置する問題は、過料の可能性だけではありません。時間が経過するほど、相続関係や不動産の処分に影響が生じることがあります。
1．相続人が増えて遺産分割協議が難しくなる
相続登記を長期間放置する大きなリスクが、相続人の増加です。
例えば、父親が亡くなった際の相続人が母親と子ども2人だったとします。
相続登記をしないまま母親が亡くなると、母親についても新たな相続が発生します。さらに、子どもの一人が亡くなれば、その配偶者や子どもなどが相続関係に加わることもあります。
このように、相続手続きが終わらないうちに次の相続が発生することを「数次相続」といいます。
数次相続が重なると、当初は数人だった関係者が何十人にも増えるケースがあります。
遺産分割協議が必要な場合には、原則として、その不動産について権利を承継した関係者全員による合意が必要となります。
相続人が増えるほど、連絡先の調査や話し合いに時間がかかり、手続きが複雑になりやすくなります。
相続登記を放置した結果、相続人が増えてしまったケースについては、大阪の相続登記Q&Aと解決事例でも紹介しています。
2．連絡が取れない相続人が現れることがある
相続から長い年月が経過すると、相続人同士の交流がなくなり、住所や連絡先が分からなくなることがあります。
特に、祖父母名義の不動産をそのままにしている場合など、面識のない親族が相続関係に加わっていることも珍しくありません。
遺産分割協議は、一部の相続人だけで進めることはできません。
連絡が取れない相続人がいる場合には、戸籍や住所に関する資料を調査するほか、事情によっては家庭裁判所での手続きが必要になることもあります。
相続登記を後回しにした結果、相続人を調べるだけでも時間的や金銭的にも大きな負担となる可能性があります。
3．不動産の売却や担保設定がスムーズにできない
相続登記をしていない不動産でも、相続によって所有権が承継されること自体に変わりはありません。
しかし、登記簿上の名義が亡くなった方のままでは、相続人がその不動産を売却する際、通常は買主への所有権移転登記に先立って相続登記を行う必要があります。
また、不動産を担保に融資を受ける場合にも、相続登記が必要となります。
例えば、相続した実家を売却しようと思っても、相続人の調査や遺産分割協議が終わっていなければ、すぐに売却できないことがあります。
なお、賃貸については、相続登記が未了であることだけを理由に契約が一律にできなくなるわけではありません。ただし、契約当事者や権限の確認などで支障が生じる場合があります。
将来、不動産を売却したり活用したりする可能性がある場合にも、早めに相続登記を済ませておくことが大切です。
4．相続人の認知症などで手続きが複雑になる
相続登記を放置している間に、相続人が高齢になり、認知症などによって遺産分割協議を行うための判断能力が不足する場合があります。
遺産分割協議には、各当事者に必要な判断能力が求められます。
判断能力が不足している相続人がいる場合、事情によっては成年後見制度の利用などを検討しなければなりません。
また、成年後見人が選任されても、希望する内容で自由に遺産分割できるとは限りません。
相続人全員が元気なうちに手続きを進めることは、将来のトラブルを防ぐうえでも重要です。
5．必要書類の収集に時間と費用がかかる
相続登記には、亡くなった方と相続人の関係を確認するための戸籍謄本などが必要です。
相続が何代にもわたって発生している場合、それぞれの相続について戸籍を調査し、相続関係を確認する必要があります。
また、長期間放置している不動産では、登記簿上の住所と亡くなった方の最後の住所が一致せず、住所のつながりを証明する資料の収集が難しくなることもあります。
古い住民票の除票や戸籍の附票が取得できない場合には、別の資料による確認が必要になることがあります。
相続登記を先延ばしにすると、当初は比較的簡単だった手続きに、予想以上の時間や費用がかかる可能性があります。
相続登記の期限に間に合わない場合は？
相続人同士で遺産分割協議がまとまらない場合や、相続人が多く、必要書類をすぐに揃えられない場合もあります。
このような場合に検討できるのが、2024年4月1日から始まった「相続人申告登記」です。
相続人申告登記は、登記簿上の所有者について相続が開始したことと、自分がその相続人であることを法務局に申し出る制度です。
期限内に申出を行うことで、申出をした相続人は、相続登記の基本的な申請義務を履行したものと扱われます。
ただし、相続人申告登記は、不動産の名義を相続人へ変更する通常の相続登記とは異なります。
相続人申告登記をしただけでは、不動産を取得する人が確定したことにはならず、その後に遺産分割協議が成立した場合には、原則として成立日から3年以内に、その内容に基づく相続登記を申請する必要があります。
相続人申告登記は、あくまでも期限内に通常の相続登記を行うことが難しい場合の対応方法の一つです。
何十年も相続登記をしていない不動産でも手続きできる？
相続登記を何十年も放置している場合でも、必要な相続関係を確認し、登記に必要な条件を整えることで、手続きを進められる可能性があります。
まず重要なのは、現在の登記名義人を確認し、誰が相続人となっているのかを調査することです。
そのうえで、遺言書の有無や過去の遺産分割協議の内容、相続人の死亡によって新たな相続が発生していないかなどを確認します。
大阪市内にある不動産でも、祖父母や曾祖父母の名義が残っている場合には、複数の相続を順番に整理する必要があることがあります。
「古い相続だから、もう名義変更できない」と決めつける必要はありません。
ただし、放置している期間が長いほど調査や手続きが複雑になる可能性があるため、早めに現状を確認することをおすすめします。
相続登記を放置した場合のよくある質問
Q．相続登記を3年以内にしなかったら、必ず10万円の過料が科されますか？
A．必ず科されるわけではありません。
正当な理由なく相続登記の申請義務に違反した場合に、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
ただし、過料の有無だけを考えるのではなく、相続人が増えたり不動産の処分が難しくなったりする前に、手続きを進めることが重要です。
Q．親が亡くなって10年以上経っていますが、今からでも相続登記できますか？
A．相続開始から10年以上経過していても、相続登記の手続き自体は可能です。
ただし、相続人の死亡によって数次相続が発生している場合や、必要な書類が取得できない場合には、通常より複雑な手続きが必要になることがあります。
Q．遺産分割協議がまとまらなくても、相続登記の義務はありますか？
A．遺産分割協議がまとまっていない場合でも、相続登記の基本的な申請義務はあります。
期限内に通常の相続登記が難しい場合には、相続人申告登記などの方法を検討する必要があります。
なお、相続人申告登記をしても遺産分割協議そのものが成立するわけではありません。
相続登記の費用は、不動産の数や評価額、相続人の人数などによって異なります。司法書士への依頼費用や登録免許税については、相続登記の費用のご案内をご覧ください。
まとめ｜相続登記は放置せず、早めの確認を
相続登記をしないまま放置すると、相続人が増えて遺産分割協議が難しくなったり、不動産の売却に支障が生じたりする可能性があります。
さらに、2024年4月から相続登記は義務化され、正当な理由なく申請義務に違反した場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性もあります。
特に、2024年4月より前に発生した相続については、原則として2024年4月から3年以内が申請期限となります。
相続登記は、時間が経つほど手続きが複雑になることがあります。今すぐ売却する予定がない不動産でも、子や孫など将来の相続人に負担を残さないために、早めに名義変更を進めておくことが大切です。
大阪市の天馬司法書士事務所では、相続人の調査、戸籍収集、遺産分割協議書の作成から相続登記の申請まで対応しています。
「亡くなった親の名義がそのままになっている」「祖父母名義の不動産をどうすればよいかわからない」「相続人が多く、手続きが進まない」という方も、まずはご相談ください。
相続関係や不動産の状況を確認し、必要な手続きについてご案内いたします。
相続登記の手続きについて詳しくはこちら