不動産相続

土地建物を相続したときの売却手続きとは?

不動産の相続は、一生のうちで何回もあるものではありません。相続した土地建物を売却したい場合、何から始めれば良いか分からないという方も多いと思います。ここでは、いざという時に慌てないように、売却手続きの流れなどを説明します。

 

相続した土地建物の売却手続きの流れ

 

相続した土地建物を売却しようと決めた場合、手続きは以下の流れで進めていきます。
不動産を相続したら、まず最初に行うのが相続登記です。法律上、いつまでにしなければいけないという期限はありませんが、相続登記が完了していない不動産は売却することができません。一般的に、司法書士などの専門家に依頼をしますが、自分で手続きを進めることも可能です。登記申請に必要な書類の収集などに相応の時間がかかりますが、登記申請してから1週間から2週間ほどで、法務局での名義変更は完了します。次に、土地建物の価格の査定を依頼しますが、この時に信頼できる不動産会社を決定し、媒介契約を結びます。そして、売出価格が決まれば売却活動が開始されます。購入希望者と値段の交渉をし、売買契約を締結してから引渡しという流れになります。

 

相続登記は必須!

 

土地建物を相続した場合、すべての方に共通な最初の手続きは相続登記(名義変更)です。亡くなった被相続人の名義のままになっている土地建物を相続人の名義に変える手続きで法務局で行います。相続登記をしなくても法律的に罰則などはありませんが、なるべく早く登記をすることが重要です。なぜなら相続登記をしないことでいくつかのデメリットが出てくる場合があります。例えば、被相続人名義の土地建物は、相続をしても売却できません。さらに、相続人が複数いる場合、遺産分割協議がまとまるまでは全員の所有物として扱われるので、知らない間に勝手に相続登記をされてしまい土地建物を担保に借金をされたりする可能性もあります。また、相続登記を先延ばしにしていると、相続人の数がどんどん増えていき、遺産分割が複雑化していくことになります。

 

不動産売却時の譲渡所得の特例は?

 

相続した土地建物を売却した場合、譲渡所得税を納めなければならなくなるケースがあります。基本的には、土地建物を買った時の価格より売却した時の金額の方が高い時に課税されます。ただ、2つの特例を利用すれば大きな節税効果を発揮します。
まず1つ目は、相続税の取得費加算の特例です。相続税を課税されている方が相続した土地建物を一定の期間内に売った場合、譲渡所得を計算する際の取得費に相続税の一定額を加算することができるというものです。売却期限が設けられており、相続してから3年10ヶ月までは有効です。2つ目は、空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例です。平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に相続又は遺贈により取得した空き家になっていた被相続人の居住用家屋を相続の開始から一定の期間内に売却すれば、3,000万円を譲渡所得から差し引くことができるというものです。相続した年から3年目の12月31日までが売却期限です。

 

特例を賢く利用して不動産を高く売る!

 

ここでは、相続した土地建物を売却する際に知っておきたい必要なことをご紹介しました。不動産を売却するには相続登記が必要で、なるべく早く手続きすることがスムーズに進めるポイントでした。また、特例を利用すれば譲渡所得税を大きく軽減することも可能です。

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